GARANTÍA JUDICIAL
Contrato de servicios de asistencia legal para el cobro judicial de rentas de arrendamiento y restitución del inmueble Arrendado. (BASICO)
ARTÍCULO 1. REGLAS APLICABLES AL CONTRATO: Se aplicarán al presente contrato de asistencia legal las disposiciones contenidas en los artículos siguientes y las normas legales de carácter imperativo establecidas en el Título XXIX, del Libro IV del Código Civil. Sin embargo, se entenderán válidas las estipulaciones contractuales que sean más beneficiosas para el contratante y cuenten con la aprobación de Justicia Inmobiliaria SpA.
ARTÍCULO 2. DEFINICIONES: Para los efectos de este Contrato, se entiende por: a) Contratante. Persona natural o jurídica que como Arrendador, Subarrendador, Mandatario administrador o Apoderado, tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el Arrendatario del Contrato de Arrendamiento y a demandar, el pago, desalojo y la restitución del inmueble. B) Contrato de Arrendamiento. Convención, pactada por escrito mediante instrumento privado con las firmas de todos los comparecientes, que da cuenta del arrendamiento de un inmueble urbano destinado a vivienda, bodega, local comercial u oficina, vivienda rural hasta 1 hectárea sin destino agrícola ,que en su forma y fondo se rija por la Ley 18.101; que “Fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos” y sus modificaciones, y que da cuenta de las siguientes circunstancias y condiciones: a) que individualice de manera legible y ajustada la dirección del inmueble dado en arrendamiento; b) que señale de manera clara y precisa el monto de la renta mensual de arrendamiento y la forma y fechas establecidas para su pago; c) que señale de manera clara la obligación del arrendatario del pago de las cuentas de gastos comunes si los hubiera y de los gastos de servicios básicos, y d) que no se haya pactado someter los conflictos entre las partes al conocimiento de un juez árbitro; esto es, las eventuales controversias, les corresponda ser resueltas exclusivamente a los Tribunales Ordinarios de Justicia de Chile. C) Ocupante ilegal. Persona natural que habita el inmueble por ignorancia o mera tolerancia del contratante de este servicio. D) Asesoría Legal. El encargo profesional que recibe, asume y acepta los abogados designado por la Empresa de Servicios Legales en favor del contratante, en aquellas materias incluidas en la cobertura de este contrato, conforme a lo establecido en los artículos 8 sobre Asesoría Legal. E) Denuncia. La comunicación del Contratante a la Empresa de Servicios Legales, del hecho de haber incumplido el arrendatario su obligación de pagar la renta íntegra y/o gastos comunes y/o servicios básicos de consumo, íntegra y oportunamente. También, del hecho de haber sido informando que el inmueble ha sido ocupado ilegalmente o abandonado. Asimismo, del hecho de haber incumplido el Arrendatario con la obligación de entregar el inmueble, habiendo sido notificado de la no renovación del contrato de arrendamiento en tiempo y forma.
ARTÍCULO 3. COBERTURA 3.1) Materias Cubiertas: El presente contrato, tiene como finalidad brindar asesoría, servicios legales y judiciales al Contratante, en las siguientes materias: A) Cubre al Contratante, las acciones judiciales por incumplimiento de obligaciones de pago de renta, gastos comunes y servicios básicos que al Arrendatario o Subarrendatario le impone el Contrato de Arrendamiento o Subarrendamiento, aceptado y suscrito entre ambos. B) Servicios de Asesoría Legal. Se cubrirán los servicios legales destinados a hacer exigible al Arrendatario, mediante gestiones y actuaciones judiciales, el cumplimiento de las obligaciones cubiertas por el Contrato, conforme a lo establecido en el artículo 8. Tales gestiones y actuaciones tendrán por objeto, ejercer las acciones conforme a título III bis Ley 18.101, que establece un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento y consecuente restitución del inmueble arrendado. Demandar el cobro de las rentas insolutas y/o cuentas adeudadas de gastos comunes y/o servicios básicos. En el evento que el Arrendatario no pague o realice un pago incompleto del total adeudado, se procederá al lanzamiento del deudor y de los otros ocupantes del Bien Raíz, con la consecuente restitución material del inmueble. C) Cubre al Contratante, las acciones judiciales por ocupación ilegal de su propiedad de forma precaria. D) Servicios de Asesoría Legal. Se cubrirán los servicios legales destinados a hacer exigible el desalojo de la propiedad habitada de manera precaria o ilegal, mediante gestiones y actuaciones judiciales, conforme a lo establecido en el artículo 8. Tales gestiones y actuaciones tendrán por objeto, ejercer las acciones conforme a título III bis de la Ley Nº 18.101, que establece un procedimiento monitorio para el cobro de rentas de arrendamiento y consecuente restitución del inmueble ocupado ilegalmente. E)Cubre al Contratante, las acciones judiciales por ser abandonada la propiedad por el Arrendatario, dejando en el interior del inmueble bienes propios del deudor, obstaculizando la restitución de la propiedad. F) Servicios de Asesoría Legal. Se cubrirán los servicios legales destinados a solicitar al Tribunal de Justicia la restitución de la propiedad a través de un procedimiento voluntario, mediante gestiones y actuaciones judiciales, conforme a lo establecido en el artículo 8.
ARTÍCULO 4. REQUISITOS DE CONTRATACIÓN. A) Que, entre el Contratante y el Arrendatario, de los contratos garantizados, no existan vinculaciones económicas o jurídicas de sociedad, asociación o dependencia de uno y otro, ni de sociedad filial o coligada, cuando se trate de sociedades anónimas, de manera tal que las Partes firmantes del Contrato no se encuentren relacionadas, en los términos del artículo 100 de la Ley 18.045, sobre Mercado de Valores. Tratándose de personas naturales, se aplica este servicio de asistencia legal, entre el Contratante y el Arrendatario, donde no existan vínculos de parentesco por consanguinidad o afinidad hasta el cuarto grado inclusive, ni sean cónyuges entre sí. Si con posterioridad a la emisión del Contrato se produjera cualquiera de las vinculaciones aquí mencionadas, el contrato garantizado judicialmente quedará automáticamente sin efecto, a menos que la Empresa de Servicios Legales, conociendo tal vinculación, la hubiere aprobado expresamente y por escrito; B) Que, los Contratos de Arrendamiento garantizados, no sean Contratos de Arrendamiento con opción de compra, leasing o de otra figura restrictiva o limitante para la aplicación de la ley. C) Que, a las fechas de la contratación de las garantías, el Contrato de Arrendamiento se encuentre vigente y con sus pagos de renta al día, acreditables mediante mecanismos y documentación válida que den certeza del pago. D) Que el inmueble dado en arrendamiento y garantizado se encuentre en el Área de Cobertura Nacional (salvo Isla de Pascua, Archipiélago Juan Fernández y la Antártica). E) Que el Contrato de Arrendamiento garantizado no contemple cláusulas arbitrales para resolver controversias entre Arrendador y Arrendatario. F) Que el Contrato de Arrendamiento garantizado tenga estipulado un plazo de vigencia igual o superior a un año. G) Que, a las fechas de contratación de la Garantía Judicial, el inmueble no se encuentre ocupado ilegalmente o en forma precaria. H) Que, a las fechas de contratación de la Garantía Judicial, el inmueble no se encuentre abandonado por el arrendatario o ocupantes, dejando bienes muebles de su propiedad en el interior de dicho inmueble.
ARTÍCULO 5. OBLIGACIONES DEL CONTRATANTE Para la contratación y cobertura del presente Contrato, son condiciones indispensables: A) Pagar el monto total de forma oportuna y antes de entrar en vigencia la Garantía de los servicios de asistencia legal, conforme al artículo 12. B) Informar a la Empresa de Servicios Legales sobre cualquier cambio en las condiciones del Contrato de Arrendamiento. C)Informar a la Empresa de Servicios Legales, si después de realizada la denuncia, el Arrendatario pagare rentas adeudadas y/o gastos comunes y/o cuentas de servicios básicos adeudadas, dentro de los cinco (5) días siguientes de haber recibido el pago. D) Poner a disposición del Abogado designado por la Empresa de Servicios Legales todos los antecedentes y medios de prueba que le sean requeridos para su representación. E) Comparecer el Contratante personalmente, cada vez que sea citado a declarar, a absolver posiciones, a diligencias probatorias o cualquier otra diligencia judicial. F) Facultar a la Empresa de Servicios Legales para los efectos de interponer la demanda judicial de cobro de rentas de arrendamiento, gastos comunes y servicios básicos y desalojo o restitución anticipada del inmueble, desahucio o acción de precario en contra del Arrendatario: 1) Otorgar a la Empresa de Servicios Legales o a los Abogados que ésta designe, acceso a su clave única o un mandato judicial, si fuere necesario, con las facultades de ambos incisos del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, para representar en juicio al Contratante, y ejercer en su nombre las acciones destinadas a obtener el pago de las rentas de arrendamiento adeudadas y/o cuentas adeudadas de gastos comunes y/o cuentas de servicios básicos adeudadas; y la consecuencial restitución del inmueble o desahucio. 2) A requerimiento de la Empresa de Servicios Legales cederle los derechos y acciones que le correspondan para demandar judicialmente. Esta cesión incluirá todos los derechos que competen al Arrendador para cobrar la totalidad de las rentas adeudadas, cuentas de gastos comunes adeudadas y/o servicios básicos adeudados, más sus intereses, reajustes, costas procesales y personales. 3) Suscribir los instrumentos necesarios para formalizar los actos antes enumerados, y cualquier otro documento que sea necesario para la adecuada presentación de las acciones judiciales que correspondan. La firma de dichos documentos deberá realizarla el Contratante concurriendo al lugar que la Empresa de Servicios Legales le indique, dentro del plazo de siete (7) días contados desde la fecha en que se le requiera su firma.
ARTÍCULO 6. EXCLUSIONES Se excluye de la cobertura del Servicio de Asistencia Legal: A) El incumplimiento de cualquier obligación del Arrendatario, diferente de las de 1) pagar las rentas de arrendamiento. 2) pagar las cuentas de gastos comunes. 3)pagar las cuentas de servicios básicos. B) Gestiones que deban tramitarse fuera del Área de Cobertura (Isla de Pascua, Isla Juan Fernández y Antártida Chilena) C) Cuando la acción monitoria interpuesta en virtud de este Contrato se enervare por el demandado mediante el pago total de las rentas adeudadas y/o de las cuentas por gastos comunes y/o servicios básicos del inmueble arrendado. D) Cuando a la acción interpuesta en juicio monitorio, el demandado formulare oposición a la demanda monitoria, el Tribunal la acogiera y declarare terminado el procedimiento. La Empresa de Servicios Legales no está obligada a continuar con recursos en contra de la resolución que declaró terminado el procedimiento ni continuar con un juicio declarativo posterior. E) Cuando la acción monitoria interpuesta en virtud de este Contrato, el demandado formulara alguna excepción dilatoria de las contempladas en el artículo 303 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal de Justicia las acogiere y ordenase subsanar los defectos. Si la excepción acogida no admite ser subsanada, se tendrá por terminado el procedimiento monitorio. La tramitación de cualquier otra acción establecida por una legislación distinta a la contemplada en la Ley 18.101 y sus modificaciones., cuyo fundamento sea distinto del no pago de las rentas de arrendamiento y/o de las cuentas adeudadas por gastos comunes y/o de servicios básicos del inmueble arrendado, acción de precario o desahucio. F) La atención de asuntos ocurridos antes de la entrada en vigencia del Contrato, tales como juicios pendientes entre el Contratante y el Arrendatario. G) Los gastos que se deriven de una acumulación de juicios, o de la tramitación de una demanda reconvencional.
ARTÍCULO 7. DENUNCIA Una vez cumplidos diez (10) días de atraso del Arrendatario en el pago de las renta, gastos comunes y servicios básicos, contados desde la fecha de pago fijada en el Contrato de Arrendamiento, el Contratante podrá activar el Contrato dando aviso formal a la Empresa de Servicios Legales. Asimismo, podrá en cualquier momento dar aviso a la Empresa de Servicios Legales, cuando la propiedad arrendada ha sido abandonada por el Arrendatario u ocupante, dejando bienes muebles de su propiedad en el inmueble. Asimismo, esto opera si ha sido habitada por personas de manera precaria. Junto con dar aviso, dentro de los dos (2) días , el Contratante entregará a la Empresa de Servicios Legales, Los comprobantes de encontrarse en mora el Arrendatario en el pago de las rentas, gastos comunes y/o cuentas de servicios básicos. Después de recibido el aviso, la Empresa de Servicios Legales procederá a designar un Abogado, para otorgar la Asesoría Legal. Transcurridos los dos (2) días señalados, desde la denuncia y entrega de antecedentes, La Empresa de Servicios Legales, dentro de las 48 horas siguientes procederá a presentar una demanda judicial bajo el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento establecido en el título III bis de la Ley Nº18.101, cuyo fundamento es la falta de pago de la renta ante el tribunal competente y/o por falta de pago de cuentas por gastos comunes ante el tribunal competente y/o por falta de pago de los servicios básicos ante el tribunal competente a fin de obtener el pago. En el evento que no se practique el pago total de lo demandado dentro de los plazos legales, se procederá al lanzamiento del Arrendatario y de los ocupantes del inmueble, con la consecuente restitución material del inmueble. Asimismo, se procederá en el mismo plazo a presentar una demanda judicial bajo el procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento establecido en el título III bis de la Ley Nº18.101, cuyo fundamento es la ocupación ilegal del inmueble en forma precaria. Dentro del mismo plazo, se procederá a presentar una demanda judicial de carácter voluntario, solicitando la restitución anticipada del inmueble en los términos del Artículo 3 letra F del presente contrato. Sólo se podrá hacer uso de la denuncia de las coberturas establecidas en el Artículo 3 del presente contrato, una vez por cada cobertura, durante el plazo de un año de firmado el presente contrato. El exceso de denuncia establecido en el presente artículo se cobrará de acuerdo a las tarifas regulares que tiene la Empresa de Servicios Legales por la Asistencia legal.
ARTÍCULO 8. ASESORÍA LEGAL La Empresa de Servicios Legales se obliga a otorgar Servicios de Asistencia Legal al Contratante a través de Abogados habilitados para el ejercicio de la profesión, asumiendo los gastos y honorarios correspondientes, en los términos del artículo 9. La designación de los Abogados a través de los cuales se prestará este servicio, será facultad exclusiva de la Empresa de Servicios Legales.
ARTÍCULO 9. GASTOS Los gastos cubiertos por la Empresa de Servicios Legales, para dar cumplimiento a la cobertura que se refiere el artículo 3, son los siguientes: 1) Gastos de Servicios de Asistencia Legal. Corresponden a los gastos y honorarios de Abogados y Procuradores, en los que deba incurrir la Empresa de Servicios Legales con el fin de obtener el cobro de las rentas de arrendamiento y/o gastos comunes adeudados y/o servicios básicos adeudados y la restitución del inmueble. Comprende los siguientes gastos: A) Representación judicial del Contratante, en las acciones correspondientes al procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento y consecuente restitución del inmueble establecido en el título III bis de la ley 18.101. Acciones de precario por ocupación ilegal. Acciones voluntarias por abandono y restitución de la propiedad. Acciones de desahucio por término de Contrato de Arrendamiento por expiración de plazo. Comprende el estudio de los antecedentes proporcionados por el Contratante; la preparación, presentación y tramitación de la demanda judicial; acceso a información judicial (rol causa, resoluciones, otros), el encargo de la notificación a un Receptor Judicial y en general todas las gestiones necesarias para la tramitación completa del juicio. B) Servicios de mediación, mediante gestiones extrajudiciales monitoreadas, que tendrán por objeto, cobrar rentas insolutas, obtener la terminación del contrato de arrendamiento, entrega de llaves, restitución del inmueble. C) Redacción de mandatos o poderes, cuando se requiera efectuar alguno de los trámites precedentemente indicados. D) Asesoría al Contratante para el cumplimiento de las obligaciones contenidas en el artículo 5 sobre obligaciones del Contratante. No estarán cubiertos por el presente Contrato y será cargo del Contratante, los siguientes gastos: 2) Gastos Notariales. Corresponde a los derechos o aranceles que los Notarios Públicos cobran por la autorización de firma en escrituras de mandatos del Arrendador a la Empresa de Servicios Legales o personas que ésta designe.3) Gastos Judiciales. Corresponde a los gastos derivados de las acciones realizadas por el Receptor Judicial, tendientes a obtener ante los tribunales ordinarios de justicia las acciones correspondientes al procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento y consecuente restitución del inmueble. Son los siguientes: a.- Notificación de demanda y resolución. b.- Notificación de sentencia de lanzamiento c.- Notificación para restitución anticipada de la propiedad
ARTÍCULO 10. COMUNICACIÓN ENTRE LAS PARTES Todas las notificaciones y comunicaciones que se realicen entre las partes, podrán efectuarse a las direcciones de correo electrónico de la Empresa de Servicios Legales o por envío de carta certificada dirigida al domicilio de la parte destinataria. Las notificaciones efectuadas por medio de correo electrónico se entenderán realizadas el día en que fueron efectuadas, en tanto que las notificaciones hechas por carta certificada, se entenderán realizadas cuando efectivamente sea recibida la correspondencia en la dirección indicada de la empresa
ARTÍCULO 11. TERMINACIÓN Tanto el Contratante como la Empresa de Servicios Legales podrán poner término anticipado al Contrato en cualquier momento, sin expresión de causa, mediante comunicación escrita enviada a la otra parte. En tal caso, la Empresa de Servicios Legales sólo adeudará el monto de las garantías de los contratos de arrendamiento no devengadas (meses efectivamente no cubiertos dentro de los 12 meses) y el Contratante tendrá derecho a la devolución del monto proporcional de cada garantía por el período efectivamente no cubierto. Sin embargo, si el Contratante hubiera realizado o realizare una denuncia en los términos del artículo 7, no tendrá derecho a la devolución del monto proporcional de la garantía del Contrato de Arrendamiento. Manteniendo así la Garantía Judicial hasta su extinción. Asimismo, las denuncias realizadas en conformidad al artículo 7, con anterioridad al término anticipado del presente contrato cuya judicialización en los Tribunales de Justicia se encontrare vigente, el Contratante no tendrá derecho a la devolución del monto proporcional de la Garantía Judicial del Contrato de Arrendamiento. Manteniendo así la Garantía Judicial hasta su extinción. La terminación del Contrato realizado por el Contratante producirá sus efectos desde el día que la comunicación arriba mencionada sea recibida por la Empresa de Servicios Legales en los términos del artículo precedente. La terminación del Contrato realizada por la Empresa de Servicios Legales producirá sus efectos transcurridos el plazo de 10 días hábiles contados desde la fecha de expedición del aviso. En caso de que el Contratante realice una gestión sin contar con la aprobación por escrito del Abogado patrocinante de la causa; gestiones como: i) hablar directamente con el Tribunal de Justicia y/o Magistrado; ii) hablar directamente con el o la Receptora Judicial; iii) presentar escritos o documentos en el juicio; iv) tener una conducta agresiva y/o prepotente con algún miembro del equipo legal o profesional de la Empresa de Servicios Legales, entre otros, la Empresa se reserva el derecho de dar por terminado la prestación de servicios y renunciar al patrocinio y poder de la causa judicializada.
ARTÍCULO 12. ENVÍO Y PAGO Sera responsable el Contratante del envío del Contrato de Arrendamiento o Subarrendamiento Garantizado Judicialmente a la Empresa de Servicios Legales. Además, deberá incorporar en todos los Contratos de Arrendamiento o Subarrendamiento que suscriba, la cláusula de Garantía Judicial en favor de la Empresa de Servicios Legales. Será responsable el Contratante de denunciar en los tiempos determinados, por el artículo 7 del presente contrato. Será responsable el Contratante del pago de a la Empresa de Servicios Legales por cada Contrato de Arrendamiento o Subarrendamiento Garantizado Judicialmente enviado. La cobertura de los servicios legales, indicado en el artículo 3 tendrá una duración de 12 meses. Igual pago se realizará al momento del vencimiento de los 12 meses y/o al momento de renovarse el Contrato de Arrendamiento o Subarrendamiento por período equivalente. De no producirse el pago señalado, en tiempo y forma conjunta con el envío del Contrato, la Garantía Judicial objeto de este contrato no se entenderá perfeccionada y por tanto su vigencia se suspenderá.
ARTÍCULO 13. ARBITRAJE Cualquier dificultad que se suscite entre el Contratante y la Empresa de Servicios Legales, en relación con este Contrato o con motivo de la interpretación o aplicación de sus artículos, su cumplimiento o incumplimiento o sobre cualquiera indemnización u obligación referente a la misma, será resuelta por un árbitro arbitrador, nombrado de común acuerdo por las partes. Si los interesados no se pusieren de acuerdo en la persona del árbitro, éste será designado por la Justicia Ordinaria, y en tal caso, el árbitro tendrá las facultades de arbitrador en cuanto al procedimiento, debiendo dictar sentencia conforme a derecho.
ARTÍCULO 14. RENOVACIÓN AUTOMÁTICA El presente contrato tendrá una vigencia de 12 meses y será renovado automáticamente a su vencimiento, salvo disposición en contrario de alguna de las partes, aplicándose las reglas del artículo 11 relativo a la terminación del presente Contrato.
ARTÍCULO 15. PLAZOS Los plazos establecidos en la presente Contrato se entienden de días hábiles.
ARTÍCULO 16. DOMICILIO Para todos los efectos legales que deriven de la presente Contrato, las partes fijan su domicilio en la ciudad de Santiago.
