En un contrato de arrendamiento, es muy importante tener claro cuáles son las obligaciones del arrendador y del arrendatario, en relación con la mantención del inmueble. El Código Civil regula con detalle esta materia, y específicamente en los artículos 1927 y 1940 precisa cuál de las partes del contrato debe hacerse cargo de las reparaciones. Cuando se producen imprevistos o daños en el inmueble, es necesario disponer de un criterio común para determinar quién es el obligado a solventar los arreglos pertinentes, sea el arrendador o bien el arrendatario, y ese criterio lo provee la ley.
Sobre las obligaciones del arrendador, el artículo 1927 dice: “La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario.
“Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.
“Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.
En cuanto a las obligaciones del arrendatario, el artículo 1940 previene lo siguiente: “El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas.
“Se entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.”.
Entonces, las reparaciones locativas comprenden los arreglos que tienen como finalidad mantener el inmueble en condiciones adecuadas, precaviendo así el deterioro ocasionado por el desgaste de la propiedad por el paso del tiempo y el uso natural, pero que no afectan su estructura o distribución espacial. En el fondo, son aquellas reparaciones que requiere el buen mantenimiento del inmueble para asegurar su adecuada conservación y habitabilidad. A modo de ejemplo, pueden considerarse reparaciones locativas pintar los muros, limpiar alfombras, sustituir un enchufe o cambiar ampolletas; reparar llaves, válvulas 0 interruptores de la red eléctrica; hacer mantenciones regulares de artefactos sanitarios, de gas y agua caliente, por mencionar algunas. Este tipo de reparaciones siempre son de cargo del arrendatario.
A diferencia de este tipo de reparaciones, las necesarias en cambio son aquellas que no tienen como objetivo el mantenimiento regular del inmueble, sino que más bien buscan modificar, agregar o mejorar características adicionales al espacio, o bien resolver algún problema de tipo estructural que pudiera afectar a la propiedad. Levantar una muralla nueva o eliminar una pared, cambiar de ubicación una escalera, hacer una ampliación del baño 0 la cocina, reparar una techumbre severamente dañada, por ejemplo, entrarían en la categoría de reparaciones necesarias (no locativas), las que siempre son de cargo del arrendador.
Entonces, tiene especial relevancia revisar siempre con atención y rigor las estipulaciones del contrato que regulan estas materias, para así evitar desencuentros y malos ratos.
